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商品房住宅或將泛豪宅化
內容來自sina新聞
周一，北京市國土局的交易大廳人滿為患，由於是新政後頗為神秘的自住型商品房用地首次集中公開出讓，眾多湧入現場的開發商和媒體記者以及業內專傢都希望第一時間感受到市場的風向。
出讓結果既在意料之中又因市場過於亢奮而出人意料。意料之中的是8宗土地全部實現瞭出讓，無一流拍，總成交金額高達87.69億元。出人意料的則是商品房的土地價格並未因新政而有所降低，反倒是一些熱點區域的地價再次刷出新高，並吸引瞭萬科、中海、中鐵建、保利首開等數十傢房企的競買。
多數房企銷售業績無憂 14傢房企前10月同比上漲35.4%
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亞豪機構根據北京市土地整理儲備中心數據統計顯示，算上本周一的最新成交，2013年北京市土地出讓金總額已高達1327億元，而去年全年的土地出讓總金額僅為647.92億元。
除瞭6宗涵蓋自住商品房用地外，昨日成交的還有2宗住宅配建公租房的土地，分別位於亦莊和海淀東升鄉。其中，亦莊地塊被首開住總聯合體經過70餘輪競拍，以12.2億元配建8.04萬平方米公租房拿下，剔除公租房後樓面價高達36000元/平方米。而此前的記錄則是今年8月份，融創和葛洲壩聯合體在亦莊創下的總價41.2億元，單價超30000元/平方米的地王價格。
由於土地出讓采用瞭限制土地最高成交價，競爭配建的保障房和自住型商品房面積的做法，導致土地的成交價格明降暗升，一方面成交總價不高，但刨去保障房和限售價的自住型商品房後，實際流入交易市場的普通商品房用地的成本則紛紛創下區域新高。
8宗土地一天內成交 土地價格明降實升
"高價買來的面粉，一半甚至一大半都用來包包子餃子，剩下的必須做成高價蛋糕才能有的賺。"一位參與瞭周一土地競拍的房企負責人向北京青年報記者抱怨道，由於要獲得土地除瞭花錢以外，還要競爭配建限價的自住商品房或保障房，無疑將推高普通商品房的土地價格，而這些普通商品房也不得不逐漸走向高端化。
不僅如此，由於8宗土地要麼是競爭配建自住商品房面積，要麼是競爭配建保障房面積，導致在土地總體量不變的前提下，普通商品房的實際供應面積是減少的，而開發商獲得土地的成本則越來越高，這就使得普通商品房的土地價格實際上不降反升。甚至有業內人士斷言，如果這樣的土地出讓方式依舊成為主流，未來北京的普通住宅市場很可能受制於土地出讓成本，不得不追求中高端的豪宅化。
北京土地價格明降實升 或進一步推高房價
對此，多傢房企負責人也表示，自住型商品房大量推出後，開發企業為瞭追求利益，將更多地向高端化市場靠攏。
經常在地鐵和交通路口發放傳單廣告，以開發住宅社區起傢K2地產，近期也開發轉向高端產品。無論是售價27000元/平方米的通州K2玉蘭灣，還是門頭溝售價33000-42000元/平方米的V7西園，都以當地住宅標桿自稱。其相關負責人就表示，獲得土地越來也難，成本越來越高，使得開發商更願意轉向開發獲利更高的中高端產品。
不難看出，雖然周一北京土地的實際成交價格並不高，但由於8宗土地均涉及競爭配建保障房或是限價的自住型商品房面積，明顯提高瞭開發商的成本，導致正常銷售的普通商品房成本大幅提高，土地高價難題並未因新政而緩解。
今年土地出讓金已達1327億元 還將有更多自住型商品房土地入市
業內：一線城市房價20年難降 還有很大上漲空間
亞豪機構副總經理任啟鑫認為，今年以來北京土地市場表現突出，除瞭政府供地節奏加快外，房企購地熱情也十分高漲，而這主要是受到調控之後2011年至2012年度土地市場低迷後遺癥的影響。這兩個年度內土地出讓金的減少使得政府財政收入明顯吃力，而供地不足也使得各大房企土地儲備明顯短缺，瀕臨"無米下炊"的地步，因此開發商急需在土地市場尋找機會。而周一眾多開發商對於土地的追捧，甚至不惜代價地相互競爭保障房和自住型商品房配建面積，也是出於土地儲備枯竭，不得不加大拿地力度的考慮。
雖然已近年底，全年的住宅用地供地計劃也已完成，但目前土地儲備中心掛牌出讓的宅地仍有十幾宗。而在這其中，大部分土地都涉及"自住型商品房"用地，其中除瞭順義新城、門頭溝新城、通州於傢務等6宗地塊有規定面積的"自住商品房"外，其他土地均采取"當競買報價達到合理土地上限價格時，轉為競報'自住型商品房'面積的方式確定競得人"。也就是這種拔高普通商品房土地價格的出讓方式在未來仍將成為主流。
如果說兩周前提出的"自住商品房"概念，對於買房人來說還是霧裡看花。那麼，在本周一的土地拍賣現場，"自住商品房"用地二胎借款 土地二胎借款觀音信貸房貸未上市股票信貸年息借貸增貸轉貸在眾多開發企業的追捧和競買下，以一種近乎瘋狂的方式揭開瞭神秘面紗。當天北京共成交8宗土地，土地出讓金約為88億元，全年土地累計出讓金額為1327億元。
業內人士就預測，按照北京明年推出的5萬套自住型商品房的計劃，幾乎占到瞭北京全年新房成交的50%，而在50%的住宅用地計劃供應量中，有25%是保障房用地，也就是說，真正的商品房用地隻占25%的土地量。依此判斷，未來普通商品房市場競爭將更加激烈，地價也會更高，倒逼商品房價格繼續上漲。
對此，中原地產市場研究部的分析數據顯示，該地塊在刨除建設限價房和自住型商品房後的因素後，實際樓面價高達37000元/平方米，而目前東壩區域在售的現房商品房項目北京奧林匹克花園銷售均價也剛好是37000元/平方米。"面粉"價格再次趕上瞭"面包"。
以首先出讓的朝陽區東壩地塊為例，在報價很快達到21億元的天花板價格後，保利首開聯合體經過瞭26輪的競買，以21億元的價格，另加配建5萬平方米的自住型商品房的代價奪得瞭朝陽區東壩地塊，而配建的自住型商品房限價為2.2萬元/平方米。
聯美地產集團總裁助理史明也表示，開發商手中有錢沒地，就會積極參與土地的競爭，帶動價格的上漲，而增加自住商品房用地的配建，無疑將加劇普通商品房土地的上漲，迫使開發商不得不將其打造成中高端的豪宅產品。
霄雲路8號的銷售負責人吳優也認為，自住商品房比重的大幅增加，使得許多住宅開發商不願意過多開發剛需樓盤，避免與限價的自住商品房直接競爭，而限制購買等政策也可能在中高端方面逐漸放開，轉而用房產稅來調控。
除瞭開發商開始主打中高端產品外，任啟鑫還認為，雖然自住商品房被許多人賦予瞭降房價的期望，但在未來實際成交中，由於自住型商品房的地塊供應直接占據瞭商品住房地塊的額度，使得未來純商品住房用地將大幅減少。而一旦自住型商品房的分配機制出現問題，不能完全保證公平，那麼大量輪候人群則不得不又重返商品住宅的購買當中，此時商品住宅市場必將出現更加嚴重的供需倒掛，對於價格的控制並不能起到預期作用，反而有可能促使該部分市場價格出現進一步上漲。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-07/09002484675.shtml
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